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RUBRICA Credito&Imprese

Strutture alberghiere: investitori puntano sulla fascia alta

TRA IL 2014 E IL 2017 GLI INVESTIMENTI SONO RADDOPPIATI DA 600 MILIONI A 1,2 MILIARDI DI EURO. FONDAMENTALE LA VALUTAZIONE: GLI IMMOBILI RICETTIVI SONO A GARANZIA DEL 10% DEI CREDITI DETERIORATI ITALIANI

L’Italia è il primo paese in Europa per numero di camere di esercizi alberghieri, il secondo per numero di esercizi e il quarto per arrivi rappresentando il 13,4% del mercato europeo. Si tratta di cifre ragguardevoli, che sottolineano l’importanza che il settore turistico-alberghiero ricopre nell’economia nazionale. Alla luce di questa premessa, data la cresciuta rilevanza del settore alberghiero tanto per il mondo del credito quanto per quello degli investimenti real estate è evidente come risulti imprescindibile disporre di una fotografia aggiornata che consenta di inquadrare non solo le caratteristiche fisiche e strutturali degli immobili, ma anche l’andamento della gestione dell’esercizio e del comparto ricettivo nel suo insieme.

CRIF AB 10 grafico

34mila alberghi a fine 2016

Uno studio sul comparto alberghiero prodotto da CRIF RES, la divisione del Gruppo CRIF specializzata nei servizi in ambito Real Estate, ha evidenziato come l’offerta ricettiva in Italia si stia lentamente rimodellando: tra il 2009 e il 2016, a causa della crisi economica che ha colpito tutti i settori dell’economia, con una riduzione complessiva del numero di strutture ricettive pari al -2,4%. Alla fine del 2016 (gli ultimi dati disponibili) si contavano 34mila esercizi alberghieri con oltre un milione di camere e 2,2 milioni di posti letto. Il calo più sostenuto ha riguardato le strutture di categoria inferiore (alberghi a una o due stelle), mentre si è osservata una crescita a favore degli hotel di più alta gamma (a quattro e cinque stelle). Questa ricomposizione dell’offerta va di pari passo con una richiesta in crescita sul fronte quantitativo (le presenze turistiche sono cresciute ininterrottamente dal 2014 ad oggi agganciando la ripresa europea) e una trasformazione qualitativa tesa a rispondere a una domanda sempre più selettiva.

Gli investimenti in hotel in Italia

Entrando nello specifico, lo studio ha proposto anche un approfondimento sugli investimenti immobiliari in hotel nel periodo compreso tra il 2014 e il 2017, che sono passati dai 600 milioni di euro a 1,2 miliardi, arrivando a rappresentare più del 10% degli investimenti immobiliari complessivi. Secondo gli ultimi dati rilevati, nel primo semestre del 2018 gli investimenti denunciano una netta flessione rispetto allo stesso periodo del 2017 (pari a -22%), portandosi a 430 milioni di euro, anche se la riduzione registrata sia significativamente più contenuta rispetto a quanto non si avverta nel mercato immobiliare nel suo complesso (-42%), a sottolineare come questo segmento continui a mostrare una maggiore resilienza rispetto alle altre tipologie di investimento immobiliare. Il significativo interesse rivolto a tale segmento immobiliare è comunque focalizzato sulle strutture turistiche di fascia elevata, che nel 2017 hanno rappresentato l’80% delle transazioni effettuate.

Il valore delle strutture alberghiere in Italia

Di pari passo con l’evoluzione delle esigenze del mercato, le strutture alberghiere italiane stanno rispondendo dotandosi di strutture e servizi adeguati e posizionandosi verso una fascia medio/medio-alta. Questo trova riscontro anche con la valutazione degli asset che emergono dai benchmark di riferimento, tratti dalla banca dati di CRIF RES composta da un campione di oltre 2.200 strutture ricettive distribuite sull’intero territorio nazionale. In relazione al dato medio complessivo e ai valori a camera per il mercato degli alberghi, emerge come il valore di una singola camera nelle grandi città d’arte (calcolato come rapporto fra il valore medio complessivo delle strutture alberghiere e il numero delle camere presenti) a Firenze risulti pari a 240mila euro contro i 205mila euro di Milano e i 140mila euro di Roma per arrivare infine ai 108mila euro di Venezia. Relativamente alle località turistiche, invece, si passa dai picchi del Lago di Como, con una media di 169mila euro a camera, ai 69mila euro della Riviera Romagnola.

L’importanza della valutazione di strutture alberghiere per il mercato del credito

Le valutazioni in ambito immobiliare alberghiero sono riconducibili a numerose esigenze del mondo del credito, quali operazioni di finanziamento per acquisto o per ristrutturazione, leasing, procedure concorsuali (ex art 67 legge fallimentare – Piani di risanamento). Risulta cruciale, quindi, che le valutazioni siano eseguite adottando gli standard valutativi riconosciuti a livello internazionale (EVS e RICS), richiamati nelle Linee Guida di Valutazione di ABI, i quali prendono in considerazione non solo gli aspetti specificamente legati all’immobile ma anche quelli relativi alle performance gestionali. In particolare, data la peculiare connotazione di tale tipologia immobiliare, appartenente alla categoria degli “income producing buildings”, è fondamentale che venga adeguatamente analizzata anche la capacità di generare reddito da parte delle strutture valutate e non solo il loro valore patrimoniale, talvolta anche prossimo allo zero. Altro aspetto che deve essere tenuto in considerazione ai fini valutativi e della conseguente erogazione di finanziamenti, oltre che del loro monitoraggio nel tempo, soprattutto se si tratta di immobili a garanzia di crediti deteriorati – nel nostro Paese il 10% del credito deteriorato complessivo è garantito proprio da immobili ricettivi – è l’ipotesi di una futura valorizzazione. Per taluni immobili associati a un credito anomalo rimpossessati dagli istituti di credito e/o dalle società di leasing, infatti, potranno essere necessari anche pesanti interventi di ristrutturazione ed eventuali riconversioni con cambi di destinazione d’uso in modo da non assistere ad ulteriori deperimenti del valore di mercato. In tal caso questi enti dovranno prendere in considerazione attentamente una valorizzazione di tali immobili attraverso studi di fattibilità “ad hoc” in modo che possano risultare più appetibili sul mercato, associando loro un valore più elevato rispetto alla situazione “as is”.

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