Leggero calo per gli asset immobiliari e maggiore ricorso agli strumenti finanziari. È questa la fotografia scattata dal Quinto Monitor sulla Finanza Immobiliare, studio sui fondi immobiliari che ha visto la partecipazione di 18 SGR attive nel real estate, condotto dall’Università degli Studi di Parma in collaborazione con CACEIS Investor Service (società di asset servicing del Gruppo Crédit Agricole).
Cala il peso degli immobili…
Nonostante gli asset immobiliari (immobili e diritti reali immobiliari) siano presenti con una quota dell’83% all’interno dei 47 fondi analizzati, il loro peso è sceso del 4% rispetto alla rilevazione di giugno 2013, mantenendosi sempre al di sopra del livello minimo del 66,67% imposto dalla legislazione e dai regolamenti.
…destinati per lo più al terziario direzionale
La destinazione d’uso di questi asset è il terziario direzionale, seguito da commerciale (centri e parchi commerciali, supermercati), residenze sanitarie-assistenziali e hotel. Prevale, da un punto di visita geografico, la scelta di immobili situati al Nord-Ovest (su tutte le città di Milano, Torino, Bologna, Lodi, Modena, Biella, Como e Padova) e al Centro (dove primeggia Roma).
Cresce il ricorso agli strumenti finanziari
L’analisi del portafoglio dei fondi indica invece un aumento nel ricorso agli strumenti finanziari (questa asset class pesa oggi sul 10,4% degli attivi, a giugno 2013 per il 7,6%). All’interno di questa categoria, oltre la metà (55,3%) sono le partecipazioni non quotate (in leggero aumento rispetto al 52% di giugno 2013), di cui la maggior parte di controllo “spesso in società immobiliari con cui il fondo detiene rapporti a vario titolo strategici”.
I preferiti: OICR non quotati
L’8,6% (in calo rispetto al 9,4% dell’anno precedente) degli strumenti finanziari è rappresentato da titoli di debito (principalmente obbligazioni corporate di società non quotate, italiane o europee, o titoli di stato italiani quali CTZ, BTP, BOT), mentre le quote di OICR (fondi aperti mobiliari, fondi chiusi mobiliari, fondi riservati, speculativi, fondi immobiliari e fondi di fondi), per lo più non quotati, pesano per il 36% (dato sostanzialmente in linea con quello di giugno 2013). Solo lo 0,01% (era il 2,08% a giugno dell’anno scorso) della composizione dei fondi, invece, è riconducibile a strumenti derivati (swap, opzioni put e call, cap, interest rate swap plain vanilla) che vengono utilizzati esclusivamente a scopo di copertura del rischio tasso legato a finanziamenti in essere o a contratti di leasing legati all’acquisto di immobili.
Le situazioni di stress
Infine, per la prima volta, il Monitor ha analizzato anche le cause che possono condurre i fondi immobiliari a situazioni di stress: la rinegoziazione degli affitti appare la ragione dominante di situazioni di tensione per il 26,6% degli intervistati, seguita da situazioni di sfitto o vacancy (20%) e da ritardi nella vendita degli immobili (20%). Quest’ultima opzione appare coerente con la generale tendenza a prolungare il periodo di attività del fondo immobiliare (c.d. “periodo di grazia”) previa autorizzazione della Banca d’Italia. Le altre possibili cause di stress per i fondi, scelte ciascuna dal 6,67% del campione, sono: il ritardo negli sviluppi immobiliari programmati, il ritardato o mancato versamento degli impegni sottoscritti, la svalutazione degli immobili, l’indebitamento.
Come si esce da una situazione di stress?
Molto dipende dalle specifiche caratteristiche del fondo, ma le opzioni più gettonate, con il 27,7% delle preferenze ciascuna, sono: la dismissione o la vendita dei beni immobili anche a sconto rispetto ai valori di portafoglio, la rinegoziazione dei finanziamenti, il prolungamento della durata del fondo. Più defilata, l’ipotesi di nuove emissioni di quote prefigurata dal 9% del campione.
«I risultati sull’asset allocation – commenta Claudio Cacciamani, Professore del dipartimento di economia dell’Università degli Studi di Parma – ci dicono che i fondi immobiliari oggetto del campione prediligono investimenti finanziari non quotati, il che implica una maggiore esposizione verso quei rischi legati alla solvibilità e alla trasparenza delle controparti e alla liquidità degli strumenti che, in assenza di un mercato regolamentato, non possono essere smobilizzati in tempi brevi e a prezzi consoni».
